2021부동산투자 전망. 유동성위기 부동산담보대출에 대한 생각 정리

최근에 주식 시장 그리고 비트코인 유동성 확대 그리고 미국 바이든 대통령의 양적완화 여러 가지 현상들이 겹쳐 가지고 여러 가지 결과를 내고 있는 실정입니다
시중에 돈이 많이 풀렸다 라는 얘기기도 하는데요
시중에 돈이 많이 풀리게 되면 분명히 어떤 문제가 일어날 수도 있는 겁니다
이런 현상들을 보고 있자면 우리가 2008년 글로벌 금융위기를 떠올리지 않을 수가 없죠

그래서 오늘은 모든 금융위기 아버지 2008년 글로벌 금융위기의 발생 원인은 무엇이었을까
이런 내용을 가지고 얘기를 좀 나눠 보고자 합니다
2008년 리먼브러더스가 파산하고 메릴린치 씨티그룹 등의 세계적인 금융기관이 연쇄적으로 뱅크런을 경험한 지 12년이 지났습니다
그렇지만 아직도 유럽에 많은 나라는 2007년의 국민소득을 회복하지 못 했습니다

세계 주요 중앙은행의 정책 대응을 이해하기 위해서라도 2008년 글로벌 금융위기가 왜 발생했고 또 어떻게 해결될 수 있었는지를 알아둘 필요가 있습니다
2008년 글로벌 금융위기를 이해 하려면 1980년대부터 은행들의 사업환경이 달라진 것 부터 설명을 해야 되죠

첫 번째는 국제결제은행 bis가 자기자본비율 규제를 도입합니다
그 내용은 아주 심플합니다
대출해주고 싶다면 자기자본을 확충하라는 것이죠
bis 기준 자기자본비율의 최저 기준은 8% 입니다
이는 무슨 말이냐면 8조원의 자기자본이 갖추어져 있어야 100조원의 기업 대출을 일으킬 수 있다는 겁니다

두 번째는 예금 유치경쟁이 치열해진 겁니다
최근 한국에서 유행한 CMA 계좌 다들 기억나시나요
이것은 은행 경영환경에 큰 변화를 가져온 요인 중에 하나입니다
저금리환경이 본격화되는 과정에서 예금자들이 조금이라도 돈을 더 주는 곳으로 이동하기 시작합니다

세 번째는 사태가 이렇게 되자 정부는 은행에게 살 길을 열어주자는 차원에서 규제를 크게 완화하기 시작합니다
예전엔 할 수 없었던 투자은행의 업무를 일반 은행도 할 수 있도록 길을 열어준 것이죠 이것이 바로 핵심입니다
투자은행이란 뭐냐면 골드만삭스나 리먼브라더스 처럼 이런 회사들을 지칭하는 것이죠

이렇게 되면서 전 세계 은행들이 대출 유동화 전략을 적극적으로 추진하죠
대출 유동화란 어떤 거냐면 어떤 은행이 한 달 동안 미국 전역에서 각 10만 달러 규모의 부동산 담보 대출을 1만 건 한 다음에 이들을 하나로 묶어 가지고 채권. 그러니까 mbs 주택저당증권 이라고 표현을 하는데 이런 것을 만들어서 다시 파는 겁니다
각각의 대출은 부실위험이 있지만 1만건을 10억 달러 규모의 채권으로 묶어 버리면 채권은 어떻게 보면 꽤 안정적인 자산으로 받아들여 진다라는 것이죠

이런 복잡한 행위를 한 이유는 무엇일까
이렇게 MBS를 판매 한 이유는 무엇일까 라고 생각을 해 보면 세 가지 입장 때문이다 라고 얘기를 합니다
하나는 MBS 대출로 팔아버리면 판매대금이 또 들어오게 돼있죠
그러면 대출을 또 해 줄 수 있게 됩니다
어떻게 보면 이건 좀 악순환일까요

두 번째 이점은 금리 상승에 따른 위험을 다른이에게 넘길 수 있다는 것입니다
예를 들어서 5% 이자를 30년 동안 받기로 하고 1억을 대출해 줬는데 금리가 10% 로 상승합니다
이러면 어떻게 될까요
손실을 입을 수밖에 없겠죠
따라서 대출해주는 즉시 MBS 형태로 시장에 조각내서 팔아버리면 수익은 조금 제한 되더라도 먼미래 발생할지도 모르는 금리 상승에 따른 피해는 최소화 할 수 있다는 전략입니다

세 번째는 mbs는 이를 사는 사람들에게도 이익이라는 것이죠
왜냐면 이율이 높았기 때문입니다
무려 30년 동안 금리를 매년 5%씩 주는 상품이라고 한다면 어느 투자자들이 이거를 사지 않겠습니까

지금 제가 이 말씀을 드린 이유는 뭐냐면 지금 우리가 유동성을 굉장히 확대하고 있잖아요
그 유동성 확대 결과가 무엇인가요
주식시장이 굉장히 올라가게 되고 부동산 자산 가격이 올라가는 그런 현상입니다
그럼 이런 현상의 끝엔 무엇이 있었느냐
역사적으로 봤을 때는 거품의 붕괴라는 것이 있었다 이것을 대비 하는 것도 중요하다 라는 얘기를 하고 싶어서입니다

2000년대 중반을 지나면서 닌자 대출 이것의 약자는 뭐냐면 ninja
No Income No Job이란 말의 줄임말의 앞글자를 딴 것입니다
수입이 없고 직업이 없지만 대출을 해주겠다는 것이죠
이것은 뭔가요
신용도나 지불 능력에 대한 검토 없이 무작정 돈을 빌려준 일이 벌어지는 겁니다
당연히 부실화 되겠죠

근데 왜 미국 사람들이 바보도 아닌데 2000년대 미국 사람들은 왜 그렇게 부동산 대출을 많이 해 줬을까요
금융기관은 과연 무슨 생각이었을까요
7대 이슈로 보는 돈의 역사 2편 홍축욱 박사는 두 가지 이유가 있다라고 얘기를 합니다

첫 번째는 2000년대 미국 부동산 가격이 급등했던건 무엇보다도 저금리 때문이었다고 얘기합니다
우리는 집을 살 때 자기 돈을 다 주고 주택을 구입하는 사람은 그리 많지 않습니다
게다가 2001년에 발생했던 대규모 테러공격 911 테러 기억나시죠
이 일로 인해서 테러와의 전쟁을 선포하면서 아프가니스탄과 이라크로 전선을 확대함에 따라서 연준은 정책금리를 1% 까지 내리는 적극적인 경기부양책을 펼칩니다
이러한 정책이 어찌 보면 부동산 시장의 강세를 유발한 요인이 되었다 라는 것이죠

두 번째 요인은 부동산 시장에 시중 자금이 대거 몰려든 또 다른 이유는 바로 미국 부동산 가격이
1975년부터 2008년까지 무려 30년이 지나는 시간 동안 단 한 번도 빠진 적이 없다는 사실에 있었습니다
지금 이렇게 얘기한 것처럼 이런 상황 속에서 전국단위 부동산 가격 상승률은
2003년에 6.3%
2004년에는 9.4%
2005년에는 무려 11.3%가 높아집니다

여러분들이 지금 제가 말씀 드린 내용 이런 것 들으면서 어떤 거를 생각하셔야 되냐면은 역사적으로 이미 일어났던 일들은 지금 다시 반복될 수 있다는 것이고 이런 일들이 일어났을 때 어떤 점이 미진했기 때문에 이런 위기가 일어났다
그러면 우리는 이런 위기를 또 다시 반복하지 않기 위해서는 어떻게 해 나가야 될 것인가
이런 교훈을 얻어야 된다는 점이 있다라고 보시면 될 거 같아요

미국은 신용도가 떨어지는 고객 그니까 즉, 서브프라임 주택담보대출 심사를 통과하지 못한 부적격 고객을 대상으로 대대적인 대출을 진행했다는 것이죠
이런 NINJA 대출은 2년 동안은 무이자 혜택을 주고요
3년차부터는 원금과 밀린 이자를 갚는 형태입니다
이 상품은 어찌보면 고금리 이자 연체가 발생할 가능성이 굉장히 높고 엄청난 위험성을 안고 있다라고 봐야겠죠

이때 당시의 미국 금융기관 그리고 서브프라임 대출을 신청 한 사람들은 이미 이성을 잃어버린 상태입니다
은행원 입장에서 보면 상당수는 2년 뒤 대출이 연체 되기 전에 판매에 대한 인센티브 그러니까 보너스를 받고 회사를 나가면 그만 이런 생각에 젖어 있었고요
서브프라임 대출을 받은 사람은 무이자혜택을 받는 2년 동안에 주택 가격이 오를거니까 이자를 낼 시점이 되면 그 오른 가격에 주택을 팔아치우고 나가 버리면 된다
이렇게 생각한 것이죠

2008년에는 전국 주택 가격이 5.1% 빠집니다
2009년에는 5.6% 떨어집니다
경제에 치명적인 타격을 가하기 이르죠
책에서는 이렇게 내용을 정리합니다
2008년 3월 미국 4위 투자은행인 베어 스탠스가 경영난을 겪고 있다는 사실이 밝혀지고 연준을 비롯한 정책당국의 노력으로 JP모건 은행이 베어스턴트를 인수하기로 결정하지만 당시 연준의장으로 일했던 벤 버냉키는 다음과 같이 당시를 회고합니다

연준이 베어스턴스 사태에 개입한 것은 좋은 비난거리이다
어찌보면 파산하도록 내버려 두는 것이 금융시스템에 좋은 일이라고 주장하기도 합니다
결국 2008년 9월에 미국의 투자은행 중에 서브프라임 대출 관련 상품을 가장 많이 들고 있었던 리먼브러더스가 파산하고 맙니다
그렇게 금융위기가 터지고 말죠

여러분들이 이야기를 통해서 얻을 교훈은 무엇인지 생각해보는 시간을 가졌으면 좋겠습니다
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